Er komt vaak een moment dat het ouderlijk huis verkocht moet worden, bijvoorbeeld na een overlijden of bij een verhuizing naar een zorginstelling. Wat de aanleiding ook is, er komt juridisch en fiscaal veel bij kijken. In dit artikel zetten we stap voor stap op een rij hoe je het aanpakt. De kern gaat over de verkoop na een overlijden, want dat is de meest voorkomende en meest ingewikkelde situatie. Verderop leggen we kort uit wat er anders is wanneer je ouders nog leven.
Neem de tijd, maar wees praktisch
Zeker na een overlijden is het goed om jezelf de ruimte te gunnen om spullen uit te zoeken en afscheid te nemen. Tegelijk lopen de vaste lasten door: hypotheek, verzekeringen, energie en onderhoud kosten maandelijks geld zolang de woning niet verkocht is. Maak daarom met de andere betrokkenen vroeg afspraken over wie wat regelt en voorschiet.
Stap 1: de verklaring van erfrecht
Een huis uit een nalatenschap kun je niet zomaar te koop zetten. Eerst moet juridisch vaststaan wie de erfgenamen zijn en wie namens hen mag handelen. Daarvoor stelt een notaris een verklaring van erfrecht op. Die verklaring is niet optioneel: zonder inschrijving ervan bij het Kadaster kan de notaris de woning niet op naam van de erfgenamen zetten en dus ook niet leveren aan een koper. De kosten liggen in 2026 doorgaans tussen de € 395 en € 700, afhankelijk van de notaris, het aantal erfgenamen en of er een testament is.
Stap 2: aanvaard je de erfenis?
Een erfenis is niet automatisch van jou op het moment van overlijden. Je kunt de erfenis zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Bij zuiver aanvaarden accepteer je álles, inclusief eventuele schulden: is de hypotheekschuld hoger dan de woning waard is, dan ben je daar privé aansprakelijk voor. Beneficiair aanvaarden beschermt je daartegen. Twijfel je over de financiële situatie van de nalatenschap? Laat je dan goed informeren door de notaris voordat je iets tekent.
Stap 3: de waarde van de woning bepalen
Voor de erfbelasting moet de waarde van het huis worden vastgesteld. Belangrijk om te weten is dat de Belastingdienst hiervoor niet rekent met de verkoopprijs, maar met de WOZ-waarde. En de WOZ-waarde, de taxatiewaarde en de marktwaarde zijn echt verschillende begrippen, waar vaak een flink gat tussen zit. We hebben daar een apart artikel over geschreven dat je echt even moet lezen.
Daarnaast wil je weten wat de woning realistisch op de markt opbrengt. Een goede waardebepaling helpt bij het bepalen van een goede vraagprijs en geeft de erfgenamen een eerlijk, objectief uitgangspunt voor onderlinge afspraken.
Stap 4: samen tot een verdeling komen
Na het overlijden van je ouders word je samen met je broers en zussen mede-eigenaar van het huis. Voor de verkoop zijn de handtekeningen van álle erfgenamen nodig, dus één erfgenaam die dwarsligt kan het proces flink vertragen. Gelukkig kan niemand een reële verkoop definitief blokkeren: komen jullie er onderling niet uit, dan kan via de rechter alsnog een verdeling worden afgedwongen. Maar dat wil je voorkomen, want het kost tijd, geld en het zet familierelaties onder druk. Een goede, vroege afstemming is bijna altijd de prettigere weg.
Wil één van de erfgenamen het huis overnemen? Dan koopt diegene de anderen uit, wat de notaris vastlegt in een akte van verdeling. Of hierbij overdrachtsbelasting komt kijken, hangt af van de situatie; in veel gevallen geldt een vrijstelling, maar loop dit vooraf na met de notaris of een fiscaal adviseur.
Hier zien we het trouwens vaak misgaan: emoties die de overhand krijgen. Dat is begrijpelijk, maar emotioneel handelen tijdens onderhandelingen leidt zelden tot een goed resultaat, zoals we ook beschrijven in ons artikel over veelgemaakte fouten bij de verkoop van een woning. Een makelaar die niet emotioneel betrokken is, brengt hier juist rust en een objectieve blik.
Stap 5: het huis verkoopklaar maken
Als de verdeling rond is, kan het huis de markt op. Een nette presentatie, goede foto's en een realistische vraagprijs maken het verschil. Het ouderlijk huis heeft vaak wat achterstallig klein onderhoud: kleine reparaties als loszittend behang, hang- en sluitwerk en kapotte lampjes los je het beste vooraf op, want dat verhoogt de aantrekkelijkheid zonder dat het veel kost. Een grote renovatie is meestal níet de moeite waard. Houd er verder rekening mee dat veel verzekeringen beperkte dekking bieden bij langere leegstand; check daarom of de opstalverzekering nog passend is.
Stap 6: levering bij de notaris
Is er een koper en zijn jullie het over prijs en voorwaarden eens? Dan volgt de afwikkeling: de koopakte, de woninginspectie en de levering bij de notaris. Pas dan is de verkoop definitief en wordt de opbrengst verdeeld. De erfbelasting hoef je overigens niet betaald te hebben vóór de verkoop. Voor overlijdens vanaf 1 januari 2026 is de aangiftetermijn verlengd van 8 naar 20 maanden; bij eerdere overlijdens geldt nog de oude termijn.
En als je ouders nog leven?
Verhuizen je ouders naar een zorginstelling en moet het huis verkocht worden? Dan is de situatie juridisch eenvoudiger. Zolang je ouders zelf nog beslissingen kunnen nemen, blijven zíj de eigenaar en tekenen ze ook zelf. Willen ze dat jij het regelt, dan kunnen ze je bij de notaris een volmacht geven.
Lastiger wordt het wanneer een ouder niet meer wilsbekwaam is, bijvoorbeeld door gevorderde dementie. Dan mag diegene zelf geen verkoop of volmacht meer ondertekenen. Is er vooraf een levenstestament opgesteld waarin jij als gevolmachtigde bent aangewezen, dan kun je daarmee toch handelen. Is dat er niet, dan moet er via de kantonrechter bewind worden aangevraagd, en heb je als bewindvoerder bovendien apart toestemming van de rechter nodig voor de verkoop. Bespreek dit soort zaken dus op tijd met je ouders en een notaris, het liefst voordat het urgent wordt.
Wij helpen je hier graag bij
Het verkopen van een ouderlijk huis is een bijzonder traject, met meer haken en ogen dan een gewone verkoop. Bij Tak Makelaardij nemen we je met onze persoonlijke, no-nonsense aanpak het hele verkooptraject uit handen. We zijn geen notaris of fiscaal adviseur, maar door de jaren heen hebben we genoeg ervaring met dit soort situaties opgebouwd om je goed op weg te helpen en je naar de juiste specialisten te verwijzen.
Heb je een ouderlijke woning te verkopen in Cadzand, Oostburg, Retranchement of de rest van Zeeuws-Vlaanderen? Neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op of bel ons op 0117 85 29 51. We denken graag met je mee.
